为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房，如果精装质量还可以的话，那么就可以省去了自行装修的麻烦。
一、毛坯（清水）与装修整合，和毛坯（清水）与装修分拆两者的区别
对于将修一次到位的成品房（全装修房）或菜单式装修，房企设计了不同的精装房交易结构，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和购房者只签订商品房买卖合同（约定精装交房标准）。购房款包括了毛坯（清水）房屋和装修工程款两部分，房企开具不动产销售发票。
拆分模式，是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订，房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人（大多数时候房企不参加）签订，装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》，如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的，也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款，房企出具不动产销售发票，装修公司出具房屋装修发票（发票也有可能有比较混乱的安排）。
二、毛坯（清水）与装修分拆的目的
关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作，房地产企业的主要目的一般在于以下几种：
（1）所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”，房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法，给人一种“赠送”或“白给”的感觉，增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”，对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。
（2）类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法，比如应对限价，变相加价，争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作，一定程度上可以规避价格限制，或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。
（3）实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税､土地增值税，拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售，在一定情形下（不是必然能实现税收优化），将毛坯和精装分拆销售可避税（有时对买卖双方都有利可图）。比如，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产缴纳5%的营业税，精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是，卖毛坯赠精装（款）（在售房赠送过程中，房地产公司赠送是有前提的，这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送，不属于“无偿赠送”）的安排有时可能带来负面的税收影响，需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。
（4）可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看，需要提前确认收入，如果将毛坯和精装分开，那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲，只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点，如此感觉上“毛坯先交付，精装后交付”的做法（涉及二次交付问题），控制开发节奏，配合招商进展，可以提前确认大部分的收入。
（5）为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题，主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话，房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担，把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”，此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的，房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”，买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去（各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见）。另外，一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜，不便房企出面。
（6）还有可能是搭售（捆绑销售）行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略合作上下游产业链，实施住宅集成装修，达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务，房企从中也分得一杯羹（由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务，有的收服务费、有的收中介费，名目不一）。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务（代收代付、施工协调等）。
三、毛坯（清水）与装修分拆的法律属性
对于房企将毛坯（清水）与装修分拆的上述行为，国家和地方尚未见到有过相关管理文件，法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥，存在居间的法律关系；如果房屋装修款由房企代收代付，则存在代收代付的结算法律关系；如果精修款由房企承担（房企赠送购房者装修基金大礼包），则存在第三人代为给付的法律关系。总之，这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同一般是合法有效的。
那么分拆安排，是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢？《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）批复如下：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的，笔者以为，只要没有明确约定两份合同的包容关系，仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为，不论两份合同的签署的主体是否相同。
实践操作中，房屋装修比较容易引发纠纷，可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同，或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同，或者主张装修合同属于承揽合同的性质，购房者要求停止装修并主张解除装修合同等，发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了，则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。
文/武志国woo_eye@qq.com
From Roges Law Firm
全国哲学社会科学规划领导小组、财政部关于颁发《国家社会科学基金项目经费管理暂行办法》的通知(已废止)
全国哲学社会科学规划领导小组
全国哲学社会科学规划领导小组、财政部关于颁发《国家社会科学基金项目经费管理暂行办法》的通知
1993年3月20日，全国哲学社会科学规划领导小组、财政部
国务院各部委（局），各省、自治区、直辖市社科规划领导小组，教育、艺术、军事学科规划领导小组：
现将《国家社会科学基金项目经费管理暂行办法》发给你们，请照此执行。
附件：国家社会科学基金项目经费管理暂行办法
附件： 国家社会科学基金项目经费管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强国家社会科学基金（下称国家社科基金）项目资助经费（下称项目经费）的管理，根据《社会科学事业单位财务管理暂行办法》、《国家资助哲学社会科学研究课题管理暂行办法》及国家其他有关规定，结合实际情况，制订本办法。
第二条 国家社科基金主要来源于国家财政拨付的专项基金，以及国内外社会团体、机构和个人的捐赠，用于资助国家哲学社会科学研究中长期规划重点项目、年度计划项目（包括一般项目和青年项目）以及特殊项目的研究工作。
第三条 国家社科基金由全国哲学社会科学规划领导小组（下称全国社科规划领导小组）领导下的全国哲学社会科学规划办公室（下称全国社科规划办）负责管理。全国社科规划办根据国家社科基金情况，提出哲学社会科学中长期规划和年度计划的资助项目数和资助总金额，经全国社科规划领导小组批准执行。
第四条 项目经费的管理和使用，必须符合国家有关财务制度和本办法的规定，同时要方便科研，有利于调动科研人员的积极性。
各地、各部门应广开经费渠道，项目承担者应充分利用本地、本部门现有的科研和工作条件，以较少的投入取得较大的研究成果。
第五条 项目经费专款专用，任何单位和个人不得以任何理由和方式截留、挤占和挪用。项目经费的使用同时应接受上级财务部门和财政、审计部门的监督、检查。
第二章 项目经费使用范围
第六条 项目经费的使用范围，限于项目研究直接需要的费用，主要包括：
1．资料费：指研究工作所需要的报刊、档案、文献、稿件的抄录、誊印、复印、翻拍、翻译费用，以及购买最必要的图书费用等。
2．国内调研差旅费：指为完成研究工作而必须进行的国内社会调研活动开支的差旅费。其标准依照国家有关规定执行。涉及港、澳、台地区及国外的调研差旅费，一律不得列支。调研差旅费不得用于课题组以外的人员。
3．小型会议费：指为完成研究工作而举行的小型研讨会所开支的费用。会议参加者一般应为课题组成员。必须吸收的课题组以外人员参加会议，应从严掌握。小型会议费的开支标准依照国家有关规定执行。
4．计算机使用费：指使用计算机作为辅助研究手段的项目所支出的计算机录入费、软件设计费、计算机上机时费或租用费。
5．印刷补助费：指有重要学术价值和实际应用价值，而又不宜公开出版的研究成果的印刷费、打印费和誊写费等。
6．成果鉴定费：指由全国社科规划办直接组织或委托地方社科规划办和项目负责人所在单位（二者合称委托单位）组织的成果鉴定活动所需的费用，包括会务费和鉴定专家的劳务费。鉴定会各项费用按照国家有关规定执行。鉴定工作的组织者和会务人员不得领取劳务费。
7．管理费：指项目负责人所在单位为项目研究提供条件和服务而提取的补偿费用。管理费按项目经费的5％提取，但每个项目提取的管理费最多不得超过1000元。管理费的提取应与年度拨款同步，不得提前。除项目负责人所在单位按本条规定提取管理费外，任何单位和部门不得以任何理由重复提取管理费和其他费用。
第三章 项目经费的拨付
第七条 国家社会科学基金项目单项资助金额在10万元以下的，由全国社科规划办主任审批；10万元以上的（含10万元）由全国社科规划领导小组组长审批；20万元以上的（含20万元）由领导小组集体审批。项目经费一次核定，分期拨款，包干使用，超支不补。
第八条 全国社科规划办在评审工作结束后的一个月内，向项目负责人所在单位发出《国家社会科学基金项目通知书》。项目负责人接到通知书后，按批准的资助金额编制经费开支计划，并根据要求认真填写通知书回执，在两个月内将开支计划及回执挂号寄到全国社科规划办。逾期视为自动放弃，不再办理拨款手续。
第九条 全国社科规划办接到开支计划和回执后，将项目经费拨到项目负责人所在单位的银行帐户，由所在单位统一管理。项目经费不分拨给课题组成员个人。
第十条 项目经费的拨款，根据项目资助金额和完成期限，按一次性拨付和分期拨付两种方式进行。项目经费的第一次拨款一般在立项当年的第三季度进行，第一次拨款以经费开支计划和回执为凭。以后各次续拨款应事先由项目负责人填报《国家社会科学基金项目年度检查表》，经委托单位检查合格并签署意见后，报全国社科规划办，全国社科规划办审核同意后方能继续按期拨款。项目续拨款一般在前述检查工作结束后次年的第一季度进行。
第十一条 项目进行过程中，经检查有下列情形之一者，暂停拨款：
1．需要调整课题组负责人或主要成员的；
2．需要修改、变更或中止项目协议的；
3．未能按计划完成研究任务的；
4．经费开支不符合本办法及有关规定的。
第四章 项目经费的管理与监督
第十二条 项目负责人在本单位财务管理部门的指导下，按计划自主支配使用项目经费。
第十三条 项目经费可跨年度累计使用。研究项目按预期目标完成，并按《国家社会科学基金项目检查、鉴定和验收实施办法》（试行）有关规定通过鉴定、验收的，项目负责人可从该项目结余经费中提取40％作为劳务酬金，根据贡献大小奖励课题组成员，但提取数额不得超过总经费的10％。其余部分可首先用作该项目最终成果的出版补贴。扣除劳务酬金和出版补贴后的结余经费，留给所在单位作为科研经费，项目负责人和课题组成员有优先使用权。未完成研究计划的项目或中止、撤销的项目，不得从结余经费中提取劳务酬金。
第十四条 用项目经费购置的资料、图书的管辖权归所在单位，其中少量的、在整个研究过程中经常使用的工具书，经所在单位批准后，可转归课题组成员个人所有。
第十五条 项目主要负责人因工作调动等原因需要更换科研管理及财务管理部门，须经调入单位和委托单位同意，报全国社科规划办审批。
第十六条 项目一经批准，不得无故中止。对无故不完成研究任务或自行中止研究者，全国社科规划办停止拨款，并追回已拨经费的余额。项目负责人一年以上无故不参加本项目研究工作的，作无故中止项目处理。无故中止项目者，三年内不得申请新的项目。项目进行过程中，因项目负责人出国、重病、死亡或其他原因中止研究工作的，须由所在单位提出报告，报全国社科规划办审核批复后，作因故中止项目处理，剩余经费返还全国社科规划办。
第十七条 由于严重违反财务制度或其他原因而被撤销项目的，应由所在单位负责追回已拨经费或不合理开支部分，归还全国社科规划办。
第十八条 全国社科规划办每年将有重点地检查项目经费的管理和使用情况，委托单位须积极配合，如实反映情况，提供有关资料。
第十九条 项目负责人所在单位及其财务部门应经常对项目经费开支情况进行检查，如经费开支不符合国家有关规定或本办法规定，应及时予以纠正。项目负责人所在单位财务部门应妥善保存项目经费帐目和单据，以备上级财务、审计部门和全国社科规划办检查。
第二十条 全国社科规划办和委托单位对项目经费使用情况有监督、检查权。对违反本管理办法及《国家资助哲学社会科学研究课题管理暂行办法》规定的，视情节轻重分别采取书面警告、通报批评、停止拨款、撤销项目等处理措施。触犯刑律的，应依法追究有关人员的责任。
第二十一条 项目完成后，项目负责人应清理历年收支帐目，编制《国家社会科学基金项目经费决算表》，连同研究成果及总结报告一式2份，加盖单位公章，经委托单位审查并签署意见后，报送全国社科规划办。此项工作结束前，不得申请新的社科基金项目。
第二十二条 全国社科规划办每年年终向全国社科规划领导小组和财政部汇报当年经费使用情况。
第五章 附 则
第二十三条 本办法适用教育学、艺术学、军事学三个单列学科。
第二十四条 本办法自发布之日起生效，解释权和修改权属全国社科规划领导小组。
