云南省商品住宅价格管理办法
云南省物价局 省建设厅 省财政
云南省商品住宅价格管理办法
云南省物价局 省建设厅 省财政
第一条 为了加强商品住宅价格管理，规范价格行为，维护房地产市场秩序，提高房地产开发企业经营管理水平和商品住宅质量，促进商品住宅建设的健康发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》及国家有关政策规定，制定本办法。
第二条 本办法所称的商品住宅是指取得省建设行政主管部门核发的房地产开发经营资质证书的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发建盖的各类商品住宅。
第三条 房地产开发经营单位和有关管理部门均应遵守本办法。
第四条 商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行级差价格。
第五条 商品住宅价格由下列项目构成。
一、成本，包括支付的以下各项费用：
1．土地征用费：指《云南省土地管理实施办法》（省人大一九九四年六月二日公布）规定的有关费用；以出让、转让方式取得土地使用权的，按实际支付的出让金、转让金计算。
2．拆迁补偿费：指《云南省城市房屋拆迁管理实施细则》规定的有关费用。
3．勘查设计及前期工程费：指国家及省有权部门制定的，支付小区或组团的规划、勘查、设计、“三通一平”或“六通一平”等费用。
4．建筑安装工程费：指按施工图内容及标准，依照《云南省建筑工程综合定额》编制的预算审定的基础、上部工程、水电、内外装修的施工费用。
5．住宅小区基础服务设施工程费：指为小区服务的非经营性配套设施的建设费用。具体项目是小区或组团红线内20米以内（含20米）道路、配电房、泵房、绿化及建筑小品、托儿所、幼儿园、小学、派出所、居委会、管委会、公厕、自行车库（棚）等。以上建设内容，以及项目
的规模和标准按批准的小区初步设计核定，费用按施工图预算核定。
6．开发间接费用：指直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，以本款1－5项之和为基数的2％计算。
7．投资利息：计入成本的投资利息，各地可根据当地建设银行提供的本地区商品住宅占用贷款的平均周期、平均利率和项目的具体情况确定。
二、利润：
商品住宅法定利润按成本1－5项费用的8％以内计取。统代建房及安居工程不计法定利润，由房地产开发公司或承建的市、县开发办（合作办）按成本1－5项费用的1－3％收取管理费。利润和管理费的具体标准由各地物价部门视商品住宅质量确定。
三、税收：
商品住宅按国家税法规定的税种和税率缴纳。
四、地段差价：
地段差价的征收办法由各地根据国家有关规定制定。地段差价收入作为房地产市场调节基金进行管理。
第六条 下列费用不得列入商品住宅成本：
1．住宅小区内外的营业性用房和设施的建设费用；
2．住宅小区内外地区性的公共建筑的建设费用；
3．道路红线宽度在20米以上（不含20米）的城市道路及附属设施的建设费用。
第七条 商品住宅的楼层价差在标准楼层价格基础上，根据不同情况确定其楼层的差价率和不同的朝向确定朝向差价率。各楼层增减差价和朝向差价的代数和为零。楼层差价率和朝向差价率由各地统一制定。
第八条 商品住宅价格构成公式如下：
平均价格＝成本＋利润＋税金＋代收费
销售价格＝平均价格±（楼层差价、朝向差价）
公式中的税金，指营业税、城建税、教育费附加组成税收；固定资产投资方向调节税按云地税发〔1995〕22号文件执行。
第九条 购房单位或个人因需要，提出与施工图不同但符合国家住宅设计规范要求，所超出施工图内容及标准而增减的设备、材料及施工费用，由开发经营公司在销售价格之外，按分部分项工程结算有关规定与购房单位或个人另行结算。
第十条 单位和个人购买商品住宅，或者委托房地产开发经营公司统代建房屋的代收费的缴纳，其收费项目和收费标准依据国务院、国家计委和财政部，省政府、省物价局和省财政厅批准的商品住宅或统代建房屋的收费项目规定组成，收费标准按具体的文件执行。除以上有权单位制定
的收费以外，任何部门和单位制定的收费均无效。
第十一条 商品住宅价格实行国家定价和国家指导价。
房地产开发公司在以行政划拨方式获得的土地上开发的商品住宅售价和租金实行国家定价。经物价部门审批后的价格，房地产开发公司不得擅自提高。
房地产开发公司在通过出让、转让方式获得的土地上开发的商品住宅售价皆实行国家指导价，由物价部门制定基准价格，放开销售价格。销售价格必须报物价部门备案后方能执行。物价部门审批基准价格后，必须抄送同级地方税务部门。需缴纳土地增值税的商品住宅，在计算增值额的
扣除项目金额时，各级地方税务部门应以物价部门审批基价时测算的项目金额为扣减金额。
第十二条 房地产开发经营公司建造商品住宅必须按省建委《关于印发〈云南省房地产综合开发项目初步设计文件编审暂行规定〉的通知》（云建房〔1992〕第66号）规定报批初步设计，依据审批初步设计核定的建设内容、规模和标准编制施工图预算，经当地建设银行或预算编
制审查办公室审核后，连同有关文件资料报批价格。其中项目规划总建筑面积在五万平方米以上的报省物价局会同省建设行政主管部门审批；项目规划总建筑面积在五万平方米以下的，由地、州、市物价部门审批，报省物价局、省建设行政主管部门备案。旧城改造建商品住宅的，报批价格
时必须附拆迁补偿、安置费用结算资料。《商品住宅价格申报表》由各地、州、市物价部门发放。
第十三条 国家实行商品住宅预售许可证制度。房地产开发公司预售商品住宅时应先将预售价格报物价部门备案，由省、地、州、市建设行政主管部门发放《商品房预售许可证》。商品住宅竣工后，由物价部门最后审批销售价格或基准价格，审批后的销售价格以多退少补的方式同预售
价衔接。基准价格除抄送同级地方税务部门以外，不得对外宣传。
第十四条 任何单位不得在已经批准的商品住宅价格构成因素以外，擅自追加住宅小区的配套工程项目而提高商品住宅价格。工程后期确因发生不可预见的建设费用，需要调整价格时，应按本办法第十二条规定重新报批。
第十五条 除国务院、省人民政府另有规定者外，严禁向商品住宅摊派、收费。
第十六条 房地产开经营企业必须遵守国家物价法规和政策，按规定报批商品住宅价格。
第十七条 对下列违反本办法的行为，各级物价、房地产、财政、审计部门依据《中华人民共和国价格管理条例》等国家、省有关法规予以处罚：
1．不按规定报批商品住宅价格的；
2．越权定价和擅自提价的；
3．违反规定的计价原则，扩大计价范围的；
4．擅自增设或减少建设内容，扩大建设规模或提高建设标准，将费用摊入成本的；
5．擅自提高取费标准或扩大取费范围的；
6．其他违反本办法的行为。
第十八条 除工商用房以外的其它非住宅商品房或统代建房的计价参照本办法执行。
第十九条 本办法不适用二次出售的商品住宅。
第二十条 各地、州、市可根据本办法制定补充规定，报省物价局、省建设厅备案。
第二十一条 省物价局、省建设厅、省地税局负责监督、指导各地执行本办法，对违反本办法计价原则、扩大计价范围、更改计价的行为有权纠正。
第二十二条 本办法自发布之日起执行。原省物价局、省建委、省财政厅颁发的《云南省商品住宅价格管理实施细则（试行）》即云价房发〔1992〕84号、云建房〔1992〕第180号文同时废止。
第二十三条 本办法由省物价局负责解释。
1996年11月30日
曲靖市规划管理办法
云南省曲靖市人民政府
曲靖市人民政府公告
第16号
现公布《曲靖市规划管理办法》，自2006年1月1日起施行。
曲靖市人民政府
二○○五年十一月二十一日
曲靖市规划管理办法
第一章 总则
第一条 为完善本市规划体系，规范规划编制活动，提高规划的指导性和可操作性，促进规划的科学化、民主化和法制化，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的规划编制活动适用本办法。
第三条 本办法所称规划，是指市、各县（市）区人民政府及其职能部门编制的经济和社会领域的发展规划。
第四条 规划编制应当遵循自然规律、社会发展规律和经济规律，遵循法律、法规规定的权限和程序。
第五条 规划编制应当公开透明，接受社会公众的监督。
第六条 市人民政府主管全市规划工作。市发展改革主管部门负责全市的规划组织协调工作。
第二章 规划体系
第七条 本市实行二级、三类的规划体系。按行政层级，规划分为市级规划、县级规划；按对象和功能，规划分为总体规划、专项规划、区域规划。
总体规划是编制专项规划、区域规划以及制定经济政策、年度计划的依据。区域规划是编制区域内专项规划和县（市）区规划的依据。
第八条 总体规划是指以国民经济和社会发展为对象编制的规划，是综合性和纲领性规划。总体规划的规划期限一般为十年及十年以上，以五年为期限滚动编制。
第九条 专项规划是指以国民经济和社会发展的特定领域为对象编制的规划，是总体规划在特定领域的延伸和细化，是政府指导该领域发展并决定该领域重大建设项目和安排政府投资的依据。专项规划的规划期根据对象的特点和任务合理确定。
第十条 区域规划是以特定经济区域为对象编制的规划，是统筹区域协调发展的重要手段。区域规划的规划期一般为十年及十年以上。
第三章 规划编制
第十一条 规划编制包括立项、衔接、论证、审核、批准、公布、备案等环节。
第十二条 市、县（市）区人民政府负责提出本级总体规划以及重点专项规划，由政府有关部门负责编制；区域规划、专项规划由有关部门提出立项申请，经发展改革主管部门初审后报同级人民政府审定，列入年度编制计划。未经立项编制的规划，人民政府及发展改革主管部门不予审核、批准和公布。
立项申请单位应当提供规划编制工作方案，包括规划编制的必要性、编制方式、进度安排、经费预算、人员组成、前期工作准备情况等。
规划编制单位可以自行编制，也可以采取合作编制、委托编制、招投标编制等方式。
第十三条 编制规划草案应当按有关规定与相关规划进行衔接，规划衔接要遵循下级规划服从上级规划，同级规划相互衔接，区域规划、专项规划服从总体规划，区域规划与专项规划相衔接，专项规划之间相互衔接的原则。
县级总体规划草案送审前，应当报市发展改革主管部门与市总体规划草案进行衔接，同时，送相邻地区的县（市）区发展改革主管部门进行衔接。相邻地区衔接不成的事项，由市发展改革主管部门进行协调。协调不成的由市发展改革主管部门报请市人民政府决定。
规划编制部门负责本部门编制的专项规划与其他相关规划的衔接工作。衔接中不能达成共识的，由同级发展改革主管部门进行协调，重大问题应报本级人民政府决定。
第十四条 规划应当在规划送审前进行论证，并由组织论证的单位提出论证报告，未经论证的规划不予审批。
市规划咨询审议委员会由市发展改革主管部门负责组建。县（市）区和有关部门应根据需要，建立健全相应的规划咨询机制。
第十五条 市、县（市）区人民政府负责审核本级总体规划。同时，应当提交本级人大常务委员会有关专门委员会预审，并听取本级政协有关专门委员会意见；区域规划由上一级发展改革主管部门负责审核；专项规划由本级发展改革主管部门负责审核，其中重点专项规划由本级人民政府负责审核。
未经衔接审核的规划一律不得公布实施。
第十六条 总体规划经本级人民政府审核后，报请本级人民代表大会审议批准。区域规划报经市发展改革主管部门审核后报市人民政府批准。专项规划由发展改革主管部门会同专业主管部门联合批准，其中综合性或比较特殊的重点专项规划由发展改革主管部门会同专业主管部门审核后报经本级人民政府批准。法律、法规另有规定的，从其规定。
规划编制单位在送审规划草案时，应当一并报送规划草案论证报告和规划编制说明。规划编制说明除应当对有关内容作出说明外，还应当说明编制程序情况，并对征求意见情况和衔接情况作出专门说明，对未采纳的重要意见应当说明理由。
第十七条 除法律、法规另有规定外，规划经法定程序批准后应当在一个月内公布。
第十八条 规划编制单位应当在规划（含规划修订方案和规划废止建议）公布后的一个月内，依照下列规定进行备案：
（一）下级规划向上一级规划主管部门备案；
（二）专项规划向同级政府发展改革主管部门和相关专项规划的主管部门备案。
第十九条 规划编制单位应当采取多种形式保障公民、法人和其他组织参与规划编制、了解规划内容的权利。
规划编制单位应当及时公告规划编制的起止时间。公民、法人和其他组织可以对规划编制提出书面意见。
规划涉及公民、法人和其他组织切身利益的，规划编制单位应当采取适当方式进行公示或组织听证。
第四章 规划实施
第二十条 市、县（市）区人民政府应当根据规划的不同性质，合理运用财税、投资、产业、价格等经济政策，调控引导社会资源，有效配置公共资源，确保规划的实施。
第二十一条 按规定程序立项编制的规划，在实施过程中，要具体分解为阶段计划和年度计划。要加强对规划实施的目标责任制考核，重要的规划应当列入政府目标责任制考核。
第二十二条 各级人民政府应当根据依法定程序批准的规划，安排政府投资并进行项目管理。未列入规划的项目一般不予立项，逐步实现投资调控中由审批项目向审批规划的转变。
第二十三条 规划实施部门应当在规划实施的中期组织对实施情况进行评估。评估工作可以委托具有相应资质的社会中介机构承担。规划评估单位应当按照规定提出中期评估报告。评估报告经规划咨询审议委员会或者其他有资质的单位组织论证后，由规划编制单位报规划批准机关。中期评估报告是修订规划的重要依据。
第二十四条 经评估需要修订的规划，由原规划编制单位提出修订意见，按规定程序批准发布。总体规划对特定领域或者区域的发展方向等进行重大调整的，负责编制专项规划和区域规划的单位应当根据总体规划修订相关规划，并按规定程序报批和公布。规划期超过五年的专项规划、区域规划要根据同期总体规划的战略目标和重点任务修订。
第二十五条 当客观环境发生重大变化，规划内容明显不适应形势要求时，规划编制单位经过论证后，可以报请审批机关予以废止。
第二十六条 总体规划由同级人民代表大会监督实施。区域规划由同级人民政府监督实施。专项规划由同级发展改革主管部门监督实施，其中重点专项规划和由市发展改革主管部门编制的专项规划由市政府监督实施。
公民、法人和其他组织可以向规划监督实施机关举报不执行规划的情况。
第五章 附则
第二十七条 通过立项审核的规划所需编制经费，由各级财政按照专项列入年度预算，统一拨付，专款专用。
采取委托编制或招投标编制的规划，规划经费应当分期拨付。
第二十八条 本办法自2006年1月1日起施行。
