广州市住宅小区竣工综合验收管理办法
广东省广州市人民政府
广州市人民政府令第16号
《广州市住宅小区竣工综合验收管理办法》已经１９９８年１１月９日市政府常务会议讨论通过，现予发布，自颁布之日起施行。
市长 林树森
一九九八年十二月二十三日
广州市住宅小区竣工综合验收管理办法
第一条 为加强本市住宅小区竣工综合验收管理，规范住宅小区配套设施建设，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《广东省房地产开发经营条例》，结合本市的实际情况，制定本办法。
第二条 本市市辖区范围内用地面积２万平方米以上或建筑面积５万平方米以上的，以住宅为主的单体建筑和建筑群体（以下简称住宅小区）的竣工综合验收，适用本办法。
第三条 本办法所称的竣工综合验收，是指建设行政主管部门依据法律、法规、规章和有关技术规范以及有关部门批准的规划、设计和建设方案，对住宅小区等房地产开发项目完成的各项建设指标和各专业验收情况进行统一的整体检验的过程。
第四条 广州市建设委员会（以下简称市建委）是本市市辖区住宅小区竣工综合验收的主管管理，负责组织实施住宅小区竣工综合验收的评定工作。
各区建设局负责组织实施辖区内住宅小区竣工综合验收的具体工作。
规划、市政、园林、环卫、供电、电信、邮政、公用事业、公安、消防、文化、教育、体育等管理部门应当根据住宅小区规划、设计的要求配合竣工综合验收，并做好前期的各项专业和单体工程验收工作。
第五条 申请住宅小区竣工综合验收，其建设工程应先通过以下验收：
（一）建设工程已经规划部门验收。
（二）建设工程已经质量安全监督部门验收。
（三）小区道路、排水设施、路牌等，经市政管理部门验收。
（四）园林绿化工程经绿化管理部门验收。
（五）环境卫生设施经环境卫生管理部门验收。
（六）人防、供电、供水、供气、邮政、电信、路灯、文化、教育、体育、安全防范、消防等设施经有关专业管理部门验收。
第六条 申请住宅小区竣工综合验收应具备以下条件：
（一）除经批准停建、缓建的项目外，所有建设项目按批准的住宅小区规划和有关专业管理要求、设计规范全部建成，并由专业管理部门验收合格。
（二）住宅小区内道路名称、标志和建筑物的门牌、编号设置符合规范要求，并经专业管理部门批准。
（三）配套建设的市政、公用、文教、体育、卫生等设施符合移交管理和使用的要求。
（四）住宅小区内没有违章建筑和应拆除的临时建筑物、构筑物。
（五）所有的施工机具、建筑余泥、剩余构件全部拆除清运完毕。
（六）建设期间临时设置的架空电缆、电线，地面裸露的管线等已拆除或埋入地下。
（七）住宅小区内各项建设项目的竣工图纸、资料齐全。
（八）开发住宅小区的被拆迁户，已全部按拆迁安置方案落实。
（九）住宅小区内的物业已按物业管理的有关规定委托有资质的物业管理单位进行管理。
第七条 住宅小区竣工综合验收实行登记制度。开发建设单位应在申报住宅小区第一栋房屋建设正式项目计划的同时，到市建委办理住宅小区竣工综合验收登记并签订《房地产开发建设项目竣工验收责任书》。
第八条 住宅小区竣工综合验收，开发建设单位须提交以下资料：
（一）住宅小区的用地、规划、建设文件。
（二）建设工程的设计、竣工图纸。
（三）建设工程各项验收合格证明。
（四）公共建筑配套、市政公用设施、园林绿化、环境卫生专项验收表。
（五）住宅小区物业管理委托合同、物业清单和房屋业主汇总表。
第九条 住宅小区竣工综合验收可申请分期验收。分期验收的，应由规划部门具体划分分期开发的规模、区域，合理配套市政公用设施。
住宅小区分期竣工综合验收的时间，在办理住宅小区竣工综合验收登记时，应在《房地产开发建设项目竣工验收责任书》中列明。
第十条 申请分期验收的住宅小区应当符合下列条件：
（一）验收范围内的建设项目均已办理单项竣工验收手续，临时建筑物、构筑物和工地余泥已全部清理完毕。
（二）验收范围内的建设项目已具备供水、供气、供电、通邮条件，道路和排水、排污等管道畅通且落实了维护人员和措施。
（三）验收范围内配套建设的各项公用和生活服务设施能交付正常使用。
（四）验收范围内的绿化工程已全部实施且落实了养护人员和措施。
第十一条 住宅小区竣工综合验收按下列程序办理：
（一）开发建设单位向所在区建设局提出竣工综合验收申请报告，并提出本办法第八条规定的资料。
（二）区建设局收齐开发建设单位提交的验收资料后发出竣工综合验收通知书，并在３０日内组织规划、市政园林绿化、环境卫生等管理部门进行竣工综合验收，填写验收报告。
（三）市建委应自接到区建设局的验收报告后１５日内组织相关管理部门进行评定。
（四）评定合格的，由市建委发给《广州市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。
第十二条 开发建设单位在领取《广州市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》前，应当将验收资料装订成册，一式两份，移交给区建设局备案。
第十三条 经竣工综合验收合格的住宅小区，开发建设单位在领取《广州市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》之日起３０日内，向住宅小区所在区建设局办理移交市政公用设施管理手续。已办理移交管理手续的，开发建设单位不再承担小区内的住宅、市政、公用设施的维修、管理费用，但属保修期内的维修费用除外。
第十四条 住宅小区竣工综合验收或分期验收不合格的，不得交付使用。开发建设单位必须按规定的期限进行整改，并承担住宅小区的维护和管理责任。逾期不整改又不承担维护和管理责任的，由区建设局代为实施，其费用在住宅小区开发建设单位的房地产开发综合保证金专户中抵扣。
第十五条 违反本办法有下列行为之一的，由市建委予以处罚：
（一）违反第七条规定，不按时办理住宅小区验收登记的，责令其限期改正，予以警告，逾期仍不改正的，可不予审批其有关的开发项目计划。
（二）违反第十三条规定，不办理住宅小区物业移交管理手续的，责令其限期改正，并处以５０００元以上２００００元以下的罚款。
（三）违反第十四条规定不进行整治或承担住宅小区的维护和管理责任的，降低其资质等级，并处１００００元以上３００００元以下罚款。
第十六条 开发建设单位违反本办法，将未经验收的房屋交付使用的，由市建委责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由市建委组织有关部门和单位进行验收，并对开发建设单位处以１０万元罚款，造成购买人经济损失情节严重的，除处以２０万元以上３０万元以下的罚款外，还应当依法承担赔偿责任。
第十七条 开发建设单位违反本办法将竣工验收不合格的房屋交付使用的，由市建委责令其停止使用并限期返修，并按交付使用的房屋总造价处以２％以上的罚款；给购买人造成损失的，还应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十八条 违反本办法，涉及城市规划、市政园林、环卫、供水、供电、电信等行政管理的，由相关行政管理部门依法予以处理。
第十九条 县级市的住宅小区竣工综合验收，可参照本办法制定实施办法。
第二十条 本办法实施前已交付使用，但尚未办理住宅小区竣工综合验收的，开发建设单位应当在本办法公布之日起六个月内到市建委申报验收手续。
第二十一条 本办法自公布之日起施行。本市过去有关住宅小区竣工综合验收的规定与本办法有抵触的，以本办法为准。
《深圳经济特区建设工程施工招标投标条例》实施细则
广东省深圳市人民政府
《深圳经济特区建设工程施工招标投标条例》实施细则
深圳市人民政府
深圳市人民政府令
（第６１号）
《〈深圳经济特区建设工程施工招标投标条例〉实施细则》已经市政府二届六十二次常务会议审议通过。现予发布，自发布之日起施行。
市长：李子彬
一九九七年五月十七日
第一条 为贯彻《深圳经济特区建设工程施工招标投标条例》（以下简称《条例》），根据《条例》第五十六条的规定，制定本实施细则。
第二条 深圳市建设行政管理部门（以下简称市主管部门）负责市计划立项建设工程的施工招标投标监督管理工作。对专业建设工程的招标投标工作，由市相关行业行政管理部门协助市主管部门进行管理。
区建设行政管理部门（以下简称区主管部门）在市主管部门指导下负责区计划立项建设工程的施工招标投标监督管理工作。
特区法规、特区规章授权对建设工程进行行政管理的单位，在市主管部门的指导和监督下负责授权范围内的建设工程招标投标工作。
第三条 施工招标，以公开招标、邀请招标为主。符合下列条件的，可采用议标方式：
（一）保密工程、科学试验、抢险救灾工程；
（二）外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，且又明确要求采取议标方式的工程；
（三）施工现场与在建工程难以分开的工程；
（四）技术性、专业性较强或受工程条件限制的工程。
第四条 议标，是指由招标组织者与两个以上（含两个）投标人就工程承发包条件进行协商，择优选定中标人的一种招标方式。
第五条 市、区、镇各级政府投资、行政事业单位自筹资金投资、国有企业投资、集体经济组织投资以及国有企业或集体经济组织控股的股份制企业投资300万元以上或建筑面积达三千平方米的工程项目，都必须按本实施细则组织施工招标、投标，但抢险救灾、科研试验、保密等特
殊工程项目的施工，经区以上人民政府确认可不实行施工招标投标的除外。
第六条 有施工资质的施工企业可自行建设符合其资质要求的属于《条例》第五条规定范围的自有或控股工程项目。
第七条 外商投资企业、私营企业、外商控股的股份制企业以及个人投资的工程是否实行施工招标投标，由业主自行决定。
第八条 施工招标，应在本市注册的施工企业范围内进行。需向国外公开招标或要求邀请未在本市注册的施工企业参加施工招标投标的，业主应向市主管部门提出书面申请，经批准后方可组织施工招标。
第九条 未在深圳市注册的施工企业参加施工招标投标，主要适用于下列工程：
（一）外国政府和国际金融机构贷款、赠款或个人赠款建设，且要求市外或国外招标的工程项目；
（二）本市注册的施工企业难以承建的工程项目。
第十条 招标组织者申请施工招标，应向主管部门提交下列资料，主管部门应在接到申请之日起15日内作出审批意见。
（一）施工招标申请书；
（二）招标文件；
（三）建设工程规划许可证；
（四）工程项目的计划批文；
（五）与工程规模相适应的资信证明以及建设资金到位情况证明；
（六）属于专业建设工程的，相关行业行政管理部门的审核意见；
（七）法律、法规和规章规定的其他资料。
第十一条 施工招标申请书主要应包括以下内容：
（一）招标单位的性质及招标组织者的情况；
（二）招标工程具备的条件和性质；
（三）拟采用的招标方式；
（四）对投标人的资质要求。
第十二条 招标人不得与任何投标人相互勾结，妨碍其他投标人的公平竞争；投标人不得串通投标，故意抬高标价损害招标人的合法权益。
第十三条 投标书应以招标文件规定的内容编制。投标人对招标文件或设计图纸有疑问的，应在投标截止日10日前，以正式函件向招标组织者询问。招标组织者应在接到询问函之日起5日内以书面形式答复询问的投标人。迟延答复的，投标截止日期应按迟延天数相应向后顺延并书面
通知其他投标人。
第十四条 建设工程实行项目法人责任制，招标组织者负责组织建设工程施工招标投标工作。招标组织者应在招标前组成招标机构并于开标前召开开标预备会。开标预备会审定标底，提出评标、定标办法，审查施工企业提交的施工组织设计。审定标底的方式由招标机构自行确定。
第十五条 招标机构，一般为五至九人，招标机构的人员必须是单数。
招标机构负责人由业主法定代表人或其委托代理人担任。成员组成必须与招标工程的规模和技术难易程度相适应，包括必要的工程技术、标底编审人员。
第十六条 有下列情形之一的，不得成为招标机构成员：
（一）是投标人的法定代表人；
（二）是投标人的法定代表人的近亲属；
（三）与投标人有利害关系；
（四）与投标人有其他利害关系，可能影响公正招标投标的。
第十七条 《条例》第十四条所称的市政府指定的标价审查单位为市建设工程造价管理站和各区建设工程造价管理站。专业建设工程的标价审查单位，需指定其他单位为标价审查单位的，由市主管部门和市相关行业行政管理部门协商确定，协商不成的，报市政府指定。
第十八条 采用公开招标或邀请招标方式的工程，招标组织者应按招标文件规定的时间、地点主持召开招标会议和开标会议。会议参加者为招标机构成员和各投标人的法定代表人或其委托代理人。变更开标日期、地点，应提前三天通知投标人和有关单位。但变更后的开标日期不得超过
《条例》第三十六条规定的时限。
第十九条 招标机构以审定的标底为准，明确投标报价有效范围的，超过有效范围的报价，为无效报价，不能参加评标。当所有投标报价均不在有效范围时，招标机构应立即封存投标资料，停止评标，重新组织招标。
第二十条 根据《条例》第四十条规定的定标原则和工程的具体情况，招标机构可选用分段评标法、合理低价中标法和评审法及其他评标方法。
第二十一条 分段评标法，适用于一般工程。其具体方法为：
（一）评审施工组织设计。招标机构对隐去投标人名称的施工组织设计进行评审，评审结论分合格和不合格两种。不合格者不能参加下一阶段的评审。
（二）确认有效报价的投标人。招标机构公布施工组织设计合格的投标人的报价，并根据确定的有效投标报价范围确定有效报价的投标人。
（三）确认中标人。组织有效报价的投标人进行抽签，中签人即为中标人。
第二十二条 合理低价中标法，是指招标机构对投标人资信情况和低报价所采取的措施进行严格审查，在保证工程质量和合理工期和附加条件的基础上，以合理低报价者为中标人的评标方法。
招标机构采用前款方式评标，不是以有效标中最低报价确定中标人的，必须向投标人说明其合理的评标依据。
此方法可适用于土石方、道路、装修及其他工程。
第二十三条 评审法，适用于规模大、技术复杂的工程。其具体方法为：招标机构在全面了解各投标人投标书内容的基础上，对工程造价、工期、质量、施工组织设计、施工技术措施、主要材料消耗量、企业信誉等进行分析研究比较或评分，择优确定中标人。
采用评分方式的，具体评分细则为：
（一）工程造价25分。以审定的标底为依据，投标报价在最佳范围内可得满分，超过最佳浮动范围每向上或向下浮动1％扣2.5分；
最佳报价范围由招标机构在开标预备会上确定。
（二）工期10分。满足招标书工期要求的，可得满分，超过者不得分。
（三）工程质量20分。满足业主招标文件质量要求的可得5分；余下15分，根据投标人投标前两年工程质量优良率、施工质量事故发生率评分。具体评分标准由招标机构确定。
（四）施工安全10分。以投标人投标前两年的施工安全状况打分。发生一次重大施工安全事故扣2分；施工安全年度检查不合格的扣5分。
（五）施工组织设计25分。下述内容每缺一项扣2分；六项齐全，但深度不够，视施工方案的具体深度扣分。总扣分不得超过10分。
1、工程项目负责人和组织管理机构情况；
2、施工技术措施及其图表说明（包括采用新技术，新工艺、新材料）；
3、施工现场平面布置图；
4、施工总进度；
5、施工机械状况说明及一览表；
6、工程质量、施工安全保证措施。
（六）企业信誉10分。招标组织者组织招标机构成员对投标人以往的施工情况进行综合考察，根据投标人前两年的施工文明程度、合同履行情况等进行打分。
采用打分方式确定中标人的，投标人得分最高者为中标人。
第二十四条 采用议标方式招标的，招标组织者应成立招标机构。由招标机构与投标人协商，确定中标人及工程承发包条件。
第二十五条 定标以后，招标组织者应填报建设工程评标定标书，并经招标机构成员会签后报主管部门备案；属专业建设工程的，还应报市相关行业行政管理部门备案。对于违背《条例》和本实施细则规定，不符合评标原则产生的定标结果，主管部门有权否决，责令重新组织招标。
第二十六条 中标人一经确定，不得更改。中标人在接到中标通知书后，应在条例第四十三条规定的期限内以招标文件、定标内容为依据与业主签订工程承包合同。
工程承包合同签订后十五日内应报主管部门备案，属专业建设工程承包合同的，还应报市相关行业行政管理部门备案。
第二十七条 未在深圳注册的施工企业中标后, 应持市主管部门同意参加施工招标投标的批文、中标通知书、工程承包合同、施工企业资质等级证书、以及企业所在地主管部门出具的外出施工介绍信等到市主管部门办理单项注册手续。
境外施工企业中标后，应凭市主管部门同意参加施工招标投标的批文、中标通知书、工程承包合同、所在国或地区的注册证书以及在特区注册的银行出具的工程履约保函等到市主管部门办理单项注册手续。
第二十八条 定标后，发现招标组织者提供的实物量与工程实际不符影响工程标价的，合同价可在定标价的基础上作相应的调整。但其单价不得调整。
第二十九条 一级资质的施工企业可按专业工程或分部分项工程的原则对承包的工程进行分包。
二级资质的施工企业对承包的工程可对专业工程及部分分部分项工程进行分包，但必须自行完成总承包额50％以上的工程，且主体工程或主要分部分项工程必须自行完成。
三、四级资质及非等级施工企业承包的工程必须自行完成。
第三十条 施工企业进行工程分包，应符合以下条件：
（一）在投标书或工程承包合同中明确分包计划；
（二）派出项目经理、施工、技术、质量、安全、财务、预算等人员组成与总包工程规模及技术难易程度相适应的项目管理班子对工程进行直接管理；
（三）负责分包工程的质量、工期、财务控制，以及主要材料设备供应、大型施工机具的提供；
（四）分包企业必须是在我市注册登记的施工企业。国家对分包工程有资质要求的，分包企业必须符合资质要求。
第三十一条 下列行为属于工程转包行为：
（一）未经业主同意擅自分包工程的；
（二）将总包工程全部分包给同一家施工企业的，但50万元以下的小型零星工程除外；
（三）二级资质的施工企业自行完成工程承包额低于50％或者主体工程、主要的分部分项工程不是自行完成的；
（四）总包企业对分包工程不派出项目管理班子或者其技术管理人员数量明显低于正常水平的；
（五）三、四级资质及非等级施工企业将承包工程进行分包的；
（六）低等级施工企业挂靠高等级施工企业、无资质的施工企业挂靠有资质的施工企业承接工程的。
转包工程行为，应按《条例》第四十九条给予行政处罚。
第三十二条 承接单位工程的施工企业有电讯、变配电、煤气、玻璃幕墙、高级装修及室外给排水等专业工程承建资格的，业主不得对上述专业工程另行招标。单位工程的承包企业无上述专业工程承建资格，业主将专业工程另行招标的，专业工程的承包人应向单位工程的承包人支付工
程造价3％配合费；
专业工程另行招标的，业主应按本条例规定组织施工招标投标并办理报建手续。
第三十三条 禁止任何行业以行业专业为理由，强行承接分项工程。
第三十四条 违反本实施细则第三十三条规定，以行业专业为理由强行承接分项工程的，由主管部门处以承接分项工程造价百分之二至百分之三的罚款。
第三十五条 违反《条例》和本实施细则的规定，对建设工程施工不实行招标或进行假招标的，主管部门可责令停工，对招标组织者的法定代表人或主要负责人，由有关部门予以行政处分。
第三十六条 本市实施细则自颁布之日起施行。深府（1985）108号文《深圳建设工程招标投标暂行办法》、深府（1986）197号文《深圳建设工程招标投标暂行办法的补充规定》、深府（1989）11号文《关于深圳市建设工程招标若干问题的规定》同时废止。
1997年5月17日
