论商品房预售中对消费者权益的保护
付新民
摘要：商品房预售市场亟待进一步完善，加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总，应当注意防范预售商品房合同中的法律风险，应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同，但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征，必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词：预售陷阱 性质特征及防范
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
（五）定金风险
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同
（二）房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
（一）面积条款不具体：
（二）税费条款：
（三）交楼条款和延迟免责条款：
（四）质量和保修条款：
（五）交付房地产证条款：
（六）物业管理条款：
（七）产权担保条款：
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：
1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（五）定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。
铁岭市人民政府办公室关于印发铁岭市建设领域农民工工资支付管理办法的通知
辽宁省铁岭市人民政府办公室
铁岭市人民政府办公室关于印发铁岭市建设领域农民工工资支付管理办法的通知
铁政办发[2012]01号
各县（市）、区人民政府，市政府有关部门、直属机构，各有关单位：
经市政府同意，现将《铁岭市建设领域农民工工资支付管理办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
二0一二年一月十日
铁岭市建设领域农民工工资支付管理办法
第一条为规范建设领域农民工工资支付行为，保障农民工合法权益，根据《国务院关于解决农民工问题的若干意见》（国发〔2006〕5号）、《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》（劳社部发〔2004〕22号）和《辽宁省人民政府关于解决农民工问题的实施意见》（辽政发〔2006〕35号），结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于我市行政区域内的工程项目开发企业、建筑施工企业及与之具有劳动关系的农民工。
第三条市、县（市）区人力资源社会保障行政主管部门负责农民工工资支付的监督管理和检查工作。住房城乡建设、公安、信访、工商、司法、监察、维稳、工会等部门要按照各自职责协助人力资源社会保障行政主管部门做好该项工作。
第四条建筑施工企业要与招用的农民工依法签订书面劳动合同。人力资源社会保障行政主管部门须制订和推行规范的劳动合同文本，加强对企业与农民工订立和履行书面劳动合同的指导和监督。
第五条建筑施工企业应按照《劳动法》、《工资支付暂行规定》和《最低工资规定》等有关法律法规，以法定货币形式依照劳动合同按时足额支付农民工工资，不得克扣、拖欠。
建筑施工企业要编制农民工工资支付表，如实记录支付单位、支付时间、支付对象、支付金额等详细情况，并于每月5日前将上月的具有农民工签字的工资支付表报送劳动保障监察机构，备份保存两年以上备查。
第六条建设工程项目开工前，工程项目开发企业、建筑施工企业、劳动保障监察机构、地方总工会四方应签订农民工工资支付保障协议，并在施工现场公示。
第七条建筑施工企业要将工资直接发放给农民工本人，严禁发放给不具备用工主体资格的组织或个人。
第八条建筑施工企业与农民工双方依法终止或解除劳动合同时，应一次性付清农民工工资。
第九条建筑施工企业自用工之日起超过一个月且不满一年未与农民工订立书面劳动合同的，按照《劳动合同法》和《劳动合同法实施条例》，应责令其向农民工每月支付双倍工资。
第十条对建筑施工企业拖欠农民工工资行为，劳动保障监察机构要责令其改正；拒不改正违法行为的，要依法予以行政处罚；发生严重社会安全事件的，依法依规责令停产停业，暂扣或吊销许可证或营业执照，并处5万元以上20万元以下罚款；构成犯罪的，要移送司法机关依法追究刑事责任。
第十一条建筑施工企业违反国家工资支付有关规定，拖欠、克扣农民工工资的，由劳动保障监察机构负责检查处理，并记入信用档案，定期通过相关媒体公示。
住房城乡建设行政主管部门应协助做好对有拖欠农民工工资行为的建筑施工企业的处理工作，对其市场准入、招投标资格和新开项目许可等进行限制；对恶意拖欠且情节严重的，依法责令停业整顿、降低或取消建筑施工资格。
第十二条建设工程项目开发企业、工程项目建筑施工企业（包括外埠来铁施工单位），实行工资支付保证金制度。
（一）中标的建设工程项目在领取建设工程施工许可证前，开发企业和建筑施工企业须分别提取工程合同价款的2%作为农民工工资支付保证金，存入工程所在地政府指定的银行专用账户。当保证金因垫付工资而数额不足时，企业须立即追加缴纳，使保证金数额保持初始水平。
（二）工资保证金由劳动保障监察机构实行专户管理。
（三）企业须在项目竣工前20日内告知劳动保障监察机构。由劳动保障监察机构组织人员到施工现场了解农民工工资支付情况，确定无拖欠行为的，将保证金本息在一个月内全额返还企业；企业有拖欠工资行为的，应用保证金垫付拖欠的农民工工资，并依法依规对拖欠人予以处罚，工程项目不予验收。
第十三条建设工程项目申请办理施工许可证时，需经劳动保障监察等机构确认工资保证金已全额缴纳后，方可发放施工许可证，否则不予发放。
第十四条工程总承包企业应对劳务分包企业工资支付情况进行监督，督促其依法支付农民工工资，且不得将建设工程分包给不具备用工主体资格的组织或个人，否则承担相应连带责任。
第十五条开发企业应按照合同约定及时足额拨付工程款项，否则住房城乡建设行政主管部门不得发放建设工程施工许可证。
第十六条开发企业或工程总承包企业未按合同约定与建设承包企业结清工程款，致使建设工程承包企业拖欠农民工工资的，由开发企业或工程总承包企业先行垫付农民工被拖欠的工资。
第十七条集中招用农民工的其他行业用人单位有拖欠农民工工资行为的，保证金制度参照本办法执行。
第十八条其他单位因拖欠工程款而拖欠农民工工资的，参照本办法执行。
第十九条本办法由市人力资源社会保障局负责解释。
第二十条本办法自2012年2月1日起实施，有效期五年。《铁岭市建筑领域农民工工资支付管理暂行办法》（铁政发〔2007〕3号）同时废止。
此前已获得跨年度工程项目许可证的企业，需到劳动保障监察机构补办工资保证金缴纳手续。
铁岭市人民政府办公室关于印发铁岭市2012年外经贸工作任务指标的通知
铁岭市2012年外经贸工作任务指标分解表
县（市）区 实际利用外资
（单位：万美元） 外贸出口
（单位：万美元） 外派劳务
（单位：人）
铁岭县 6500 9600 355
开原市 6500 10000 355
昌图县 5000 6000 355
西丰县 1500 3000 255
调兵山市 4000 7200 255
银州区 4000 8400 420
清河区 4000 5400 210
开发区 5000 8400 420
高新区 1500 2000 —
市直 12000 1000 260
合计 50000 61000 2885
