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国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 16:25:24  浏览:8433   来源:法律资料网
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国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

国家税务总局


国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知



国税发〔2006〕187号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,西藏、宁夏自治区国家税务局:
  为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定,现就有关问题通知如下:
  一、土地增值税的清算单位
  土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
  开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。
  二、土地增值税的清算条件
  (一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:
  1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
  2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
  3.直接转让土地使用权的。
  (二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
  1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
  2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
  3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
  4.省税务机关规定的其他情况。
  三、非直接销售和自用房地产的收入确定
  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认: 
  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
  (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。
  四、土地增值税的扣除项目
  (一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。
  (二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
  (三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:
  1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;
  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除; 
  3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
  (四)房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。
  房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。
  (五)属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。
  五、土地增值税清算应报送的资料
  符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人,须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本通知第二条第(二)项规定的纳税人,须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
  纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料:
  (一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;
  (二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;
  (三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
  纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
  六、土地增值税清算项目的审核鉴证
  税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时,应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告,税务机关可以采信。
  税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求,并做好必要的指导和管理工作。
  七、土地增值税的核定征收
  房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:
  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;
  (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;
  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
  八、清算后再转让房地产的处理
  在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
  本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

                               国家税务总局
                            二○○六年十二月二十八日


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最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定(一)

最高人民法院


最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定(一)
(2011年8月29日最高人民法院审判委员会第1527次会议通过)

法释〔2011〕22号


中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(一)》已于2011年8月29日由最高人民法院审判委员会第1527次会议通过,现予公布,自2011年9月26日起施行。

二○一一年九月九日

为正确适用《中华人民共和国企业破产法》,结合审判实践,就人民法院依法受理企业破产案件适用法律问题作出如下规定。

第一条 债务人不能清偿到期债务并且具有下列情形之一的,人民法院应当认定其具备破产原因:

(一)资产不足以清偿全部债务;

(二)明显缺乏清偿能力。

相关当事人以对债务人的债务负有连带责任的人未丧失清偿能力为由,主张债务人不具备破产原因的,人民法院应不予支持。

第二条 下列情形同时存在的,人民法院应当认定债务人不能清偿到期债务:

(一)债权债务关系依法成立;

(二)债务履行期限已经届满;

(三)债务人未完全清偿债务。

第三条 债务人的资产负债表,或者审计报告、资产评估报告等显示其全部资产不足以偿付全部负债的,人民法院应当认定债务人资产不足以清偿全部债务,但有相反证据足以证明债务人资产能够偿付全部负债的除外。

第四条 债务人账面资产虽大于负债,但存在下列情形之一的,人民法院应当认定其明显缺乏清偿能力:

(一)因资金严重不足或者财产不能变现等原因,无法清偿债务;

(二)法定代表人下落不明且无其他人员负责管理财产,无法清偿债务;

(三)经人民法院强制执行,无法清偿债务;

(四)长期亏损且经营扭亏困难,无法清偿债务;

(五)导致债务人丧失清偿能力的其他情形。

第五条 企业法人已解散但未清算或者未在合理期限内清算完毕,债权人申请债务人破产清算的,除债务人在法定异议期限内举证证明其未出现破产原因外,人民法院应当受理。

第六条 债权人申请债务人破产的,应当提交债务人不能清偿到期债务的有关证据。债务人对债权人的申请未在法定期限内向人民法院提出异议,或者异议不成立的,人民法院应当依法裁定受理破产申请。

受理破产申请后,人民法院应当责令债务人依法提交其财产状况说明、债务清册、债权清册、财务会计报告等有关材料,债务人拒不提交的,人民法院可以对债务人的直接责任人员采取罚款等强制措施。

第七条 人民法院收到破产申请时,应当向申请人出具收到申请及所附证据的书面凭证。

人民法院收到破产申请后应当及时对申请人的主体资格、债务人的主体资格和破产原因,以及有关材料和证据等进行审查,并依据企业破产法第十条的规定作出是否受理的裁定。

人民法院认为申请人应当补充、补正相关材料的,应当自收到破产申请之日起五日内告知申请人。当事人补充、补正相关材料的期间不计入企业破产法第十条规定的期限。

第八条 破产案件的诉讼费用,应根据企业破产法第四十三条的规定,从债务人财产中拨付。相关当事人以申请人未预先交纳诉讼费用为由,对破产申请提出异议的,人民法院不予支持。

第九条 申请人向人民法院提出破产申请,人民法院未接收其申请,或者未按本规定第七条执行的,申请人可以向上一级人民法院提出破产申请。

上一级人民法院接到破产申请后,应当责令下级法院依法审查并及时作出是否受理的裁定;下级法院仍不作出是否受理裁定的,上一级人民法院可以径行作出裁定。

上一级人民法院裁定受理破产申请的,可以同时指令下级人民法院审理该案件。


人才流动中的商业秘密保护

许育辉


随着市场经济的发展,人才竞争日益剧烈,人才流动日益频繁,合理、正当的人才流动应值得大力提倡。但现实生活中,人才流动中侵犯商业秘密的现象十分突出,骨干职员带着原单位的商业秘密“跳槽”另谋高就或自立门户成为商业秘密流失的主渠道。为此,如何有效地防止人才流动中商业秘密的流失,保护商业秘密不受侵犯,成为急需解决的问题。
一.商业秘密的构成要件及认定
商业秘密是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益,具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。一项信息是否构成商业秘密,就是根据该定义从以下四方面进行认定:
1. 能为权利人带来经济利益
这指的是商业秘密的价值性,是法律保护商业秘密的目的。1995年国家工商局发布《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》(以下简称《若干规定》,其中对“能为权利人带来经济利益”解释为“能为权利人带来现实的或者潜在的经济利益或者竞争优势。”该解释揭示了商业秘密的本质特征。
首先,商业秘密能给权利人带来的经济利益往往体现为因竞争优势所带来的经济利益。
其次,该经济利益不但包括应用商业秘密已带来的经济利益,而且也包括虽未应用但一旦应用必然取得的良好成果。
再次,能带来经济利益的载体体现为信息,包括“技术信息”和“经营信息”。技术信息指凭借经验和技能产生的适于工业应用的技术情报数据或知识,根据《若干规定》的解释,包括设计、程序、产品配方、制作工艺、制作方法等。经营信息指具有秘密性质的经营方法及与经营管理方法密切相关的信息,包括管理决窍、客房名单、货源情报、产销策略、招投标中的标底及标书内容等信息。
2.具有实用性
这是商业秘密的实用性要求,也就是应有可应用性。即构成商业秘密的信息必然可以应用于制造或使用,且一旦应用就必然地取得经济利益。假如一件构思十分精巧新颖,但缺乏可操作性,就不能构成商业秘密。
正由于商业秘密的实用性,谁只要掌握了商业秘密,谁就必然可以将之用于实践,所以在人才流动中商业秘密的侵权才变得如此容易和广泛。
3.不为公众所知悉
有的学者把客观存在称为“客观秘密性”,这是商业秘密的核心特征,也是认定商业秘密的难点和争议的焦点。
《若干规定》中将“不为公众所知悉”解释为“该信息是不能从公开渠道直接获取”,该解释是从字面含义和从信息的消极获取渠道所作的界定,并未从正面揭示出它的内涵。“不为公众所知悉”是对商业秘密内容的要求,主要是要求作为商业秘密的信息应有新颖性,只是对这种新颖性要求较低,只要与众所周知的信息有最低限度的区别或有新意即可。
4.权利人已采取保密措施
这是对“主观秘密性”的要求,即权利人应尽合理的努力去维持它始终处于不为公从所知悉的状态。
根据1998年国家工商局《关于商业秘密构成条件问题的答复》中的解释,“权利人采取保密措施,包括口头或局面的保密协议,对商业秘密权利人的职工或与商业秘密权利人有业务关系的他人提出保密要求,商业秘密权利人的职工或商业秘密权利人有业务关系的他人知道或者应该知道存在商业秘密,即为权利人采取了合理的保密措施,职工或他人就对权利人承担保护义务。”
采取保密措施,不但是预防商业秘密不被泄露的管理措施,也是一旦商业秘密被泄露以后向法院提出法律保护的诉讼上的需要,是确认是否构成商业秘密不可或缺的一个要件。
应看到,在人才流动的商业秘密纠纷中,商业秘密确实是单位投入了大量的资金和人力创造形成的,它关系到单位的市场竞争能力,确应得到法律的保护。但是如果把单位的一切经营信息和技术信息全部划为商业秘密,对职工的合理人才流动和技术的进步和发展明显不利,也是不科学不公正的。因此应根据以上四个要件准确认定商业秘密,同时明确将之划为保护范围,落实到单位具体的保密制度或与职工签订的保密协议中去,这将有助于科学有效地保护好单位的商业秘密。
二.商业秘密被侵犯时请求权的行使:
1.关于诉因:
在单位与职工订有保密协议或竞业禁止协议的情况下,若职工不遵守有关约定,披露,使用或允许他人使用权利人的商业秘密,该行为即构成对商业秘密权利人(即单位)的违约行为。同时该行为又显然构成了对单位权利的侵犯,因而也是侵权行为。对此,原单位既可以对职工提出侵权之诉,亦可提出违约之诉。为此,单位可以从时效、法院管辖地、举证责任的难易、赔偿数额的多少等因素综合考虑,选择两者中有利于自己的一种诉因提起诉讼。如果职工的新受聘单位存在共同侵犯商业秘密行为的,往往可将其与职工列为共同被告提起共同侵权之诉。
2.关于赔偿数额:
目前实践中主要以《反不正当竞争法》第20条作为计算赔偿数额的依据,即侵害商业秘密给权利人造成损失的,应当承担赔偿责任,被侵害人的损失难以计算的,其赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所应得的利润。并可要求承担因调查侵权行为所支付的合理费用。
在计算商业秘密权利人(单位)的损失时,首先应计算财产收入方面的可计损失,如同期市场收入的减少额,也可按正常情况下该商业秘密的许可使用费来衡量;其次,还应将竞争优势方面的损失考虑在内,竞争优势的损失往往远大于可计损失,在计算时,应将开发成本、现实和未来的优势都估算进去,必要时也可委托资产评估机构对商业秘密的无形资产价值作出评估鉴定。
侵权所应得的利润除实际侵权所得的利润外,还应包括取得的竞争优势以及所节约的研制开发成本。
只有赔偿数额与实际损失或侵权所得相当,才有可能扼制住侵仅泛滥的发展态势。
3.关于承担责任的方式
目前商业秘密侵害承担责任的方式主要有民事责任和刑事责任。
民事责任形式主要有停止侵害、赔偿损失和承担违约金。鉴于商业秘密的特殊性,为了及时有效地防止商业秘密的进一步扩散,避免权利继续受损,单位在提起诉讼的同时可依据《关于贯彻〈中华人民共和国民法能则〉若干问题的意(试行)》第162项的规定,向法院提出“先行作出停止侵害裁定”的申请。
刑事责任体现在新《刑法》增加的“侵犯商业秘密罪”,侵犯商业秘密,给权利人造成了重大损失即构成该罪。刑事责任的设立,对更有力保护商业秘密权利人的合法权益,威慑侵仅人起到了一定的作用。
4.关于举证责任:
商业秘密侵权案件中举证责任适用“推定”规则,这在《若干规定》第5条有明确的规定,并在学理上和司法实践中得到普遍的认同。
在人才流动商业秘密侵权纠纷中,商业秘密权利人应能证明(1)自己合法拥有商业秘密,这主要围绕商业秘密的四个构成要件展开举证; (2)被告(职工)所使用或披露的信息与自己的商业秘密具有一致性或相同性; (3)被告有获取商业秘密的条件,主要应提供与职工签订的劳动合同、保密协议等证据。而作为被告须提供其所使用或披露的信息是合法获得或者使用的证据,若举证不能,则“推定”侵权成立。由于被告原系单位职工,实际掌握了原单位的技术和经营信息,因此被告提供的商业秘密来源合法的证据如独立开发、反向工程获得、善意取得等很难得到采纳。
三.商业秘密流失的预防;
作为商业秘密的一般保护手段,单位制定保密的有关规章制度是必要有效的,但再完善的保密制度只能约束单位内部在职员工,对人才流出中的职工却无约束力,因而人才流动中商业秘密应有独特的保护措施,主要是与职工签订保密协议和竞业禁止协议。
1.保密协议:
签订保密协议是保护商业秘密的一个重要方式。对此法律有明确规定,《劳动法》第22条规定“劳动合同当事人可以在劳动合同中约定保守用人单位商业秘密的有关事项”。在国家科委《关于加强科技人员流动中技术秘密管理的若干意见》(下简称《若干意见》第6条还明文规定:“拒不签订保密协议的,单位有权不调入,或者不予聘用。”这些为单位与职工签订保密协议提供了依据。
订立保密协议应注意的几个问题,一是对哪些属于商业秘密,职工涉密的范围与具体的种类性质内容应作详尽的规定,这是诉讼时有力的原始凭据;二是关于保密期限的约定,鉴于商业秘密的性质,只要不公开就会永远保持其秘密性,因此对于权利人以外知悉商业秘密的人,权利人有权要求其无期限的负有保密义务。故不但在劳动合同存续期间,而且在劳动合同解除以后直至商业秘密公开为止,职工都不得披露使用或许可他人使用单位的商业秘密。三是关于违约责任,由于目前商业秘密损失赔偿额的确定有相当的难度,原告举证也很困难,因此有必要在协议中事先约定职工违约造成泄密时,应付的违约金和赔偿金的计算方法或具体数目。这一方面便于诉讼,另一方面昂贵的预期违约成本也有助于抑制职工违约泄密行为的发生。
2.竞业禁止协议:
竞业禁止,是指禁止从事竞争性行为,即规定掌握单位商业秘密的职工,在任职期间或离职后的一定期间内,不得到生产同类产品或经营同类业务且有竞争关系的其他用人单位任职,也不得自已生产与原单位有竞争关系的同类产品或经营同类业务。对此在1996年的《劳动部关于企业职工流动问题的通知》和1997年国家科委的《若干意见》中均作了相应的规定。
由于竞业禁止在一定程度上构成对职工劳动权和择业权的限制,限制了职工利用其从工作经历中获得的知识、经验和技能,在其熟悉的领域工作谋生的自由,对职工的生活造成程度不同的损害是不言而喻的,因而在订立竞业禁止协议时应注意以下几个问题:一是签订竞业禁止协议的职工范围应当是确实掌握了单位商业秘密的相当层次的管理人员和技术人员。但对于董事、经理则不需另外约定,因为根据公司法的规定,竞业禁止是他们法定的义务。二是应有一定的期限,且期限不能过长,以不长于离职后的2-3年为宜,否则,一方面会浪费人才,另一方面单位付出的代价也大。三是须给予职工相应的补偿费,在职期间的竞业禁止是职工必须遵守的义务,不需给予补偿;离职后的竞业禁止补偿方式可以采用约定在职时每月付给职工一部分特殊津贴作为补偿,但应注意写明具体数额、给付方式,实践中就出现过单位因无法证明其已支付了这部分津贴而败诉的案例;补偿方式也可约定离职后竞业禁止期间应得的总金额,有人认为应不低于该职工同期在原单位的收入,笔者认为,职工已离开原单位不劳而获得在原单位同期同等的收入明显不妥,因此以不少于该职工在原单位同期的收入总额的二分之一为妥。四是应对竞业禁止的具体行业地域约定清楚,并约定适当高些的违约金,将义务与经济利益挂钩,以便于操作。
竞业禁止与保密协议相比是更高一级的更为严格的保护商业秘密的措施,减少了侵权行为发生的机会。但是即使没有竞业禁止,或者竞业禁止期限界满,职工仍应依据保密协议负有不泄露原单位商业秘密的义务。保密协议和竞业禁止相辅相承共同构筑单位对商业秘密保护的堤墙。
目前关于人才流动中商业秘密保护的法律规范主要散见于有部部委的文件及各地制定的规定中。因文件的效力不足和地方规定适用范围的限制,已很难适应当前形势的要求。可喜的是,目前国家正在制定的《商业秘密法》将对包括竞业禁止等商业秘密保护问题作出规定,该法的制定与实施,必将对规范人员流动,减少单位商业秘密的流失,促进经济健康发展发生深远的影响。